Hoạt động mua bán nhà đất hiện nay ngày một trở nên phổ biến. Tuy nhiên, đất đai là tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi tham gia quá trình giao dịch mua bán nhà đất, chúng ta cần hết sức thận trọng để tránh những rủi ro không đáng có. Sau đây, là một số lưu ý không nên bỏ qua khi mua nhà đất được tổng hợp lại bạn nên dành chút thời gian tìm hiểu.

Tìm hiểu về thông tin quy hoạch

Trước tiên, chúng ta cần tìm hiểu thông tin quy hoạch của dự án bạn đang có ý định mua. Nên xem kỹ thông tin hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ hoặc tra cứu tại các văn phòng công chứng. Theo nguyên tắc, lô đất thuộc diện quy hoạch se không thể sang tên được. Nếu như khách hàng không nắm được đầy đủ những thông tin, rất có thể xảy ra trường hợp đã làm hợp đồng công chứng và sang tiền rồi nhưng đến lúc làm thủ tục sang tên mới phát hiện không thể sang tên được.

Vậy nên, nếu bạn cần tìm hiểu thông tin dự án quy hoạch đất, rất đơn giản bạn có thể mang sộ hộ khẩu (có thể là bản photo) đến bộ phận 1 cửa của Ủy ban nhân dân quận; huyện nơi có đất để được họ cung cấp đầy đủ thông tin.

Tìm hiểu đất đã được cấp sổ đỏ chưa?

Theo quy định của pháp luật Đất đai tại Việt Nam; đất chỉ được chuyển nhượng khi nó đó có sổ đỏ. Trừ 2 trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Đất nhận thừa kế

Tại khoản 1; Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định “Khi nhận thừa kế về quyền sử dụng đất, thì người nhận quyền sử dụng đất có thể sẽ thực hiện quyền chuyển nhượng khi có sổ đỏ; hoặc là trong tình trạng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ” Như thế, trong trường hợp này; khi chỉ mới có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, cho phép người thừa kế thực hiện chuyển nhượng đất.

Như vậy, người nhận thừa kế sẽ được phép chuyển nhượng mảnh đất thừa kế ngay cả khi chưa có sổ đỏ. Mà chỉ cần là có đủ điều kiện cấp sổ đỏ là được.

• Trường hợp 2: Là người nước ngoài hay người Việt Nam đã đổi quốc tịch

Theo khoản 3; Điều 186, Luật Đất Đai năm 2013 đã quy định “Với đối tượng là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư lâu năm; mặc dù là không thuộc diện mua đất đai và tài sản gắn liền trên đó nhưng được phép và chuyển nhượng cho người khác”

Ngoài 2 trường hợp trên; mọi quá trình mua bán đất nếu như không có sổ đỏ thì được xem là trái quy định của pháp luật.

Đất có thuộc diện đang tranh chấp hay không?

Có những vụ tranh chấp đất nổi tiếng, người mua hoặc đang trong giai đoạn tìm hiểu dễ nhận biết như vậy thì có thể hoàn toàn yên tâm để không mất công tìm hiểu nhiều. Tuy nhiên còn có 1 số vụ tranh chấp nhỏ khác hay tranh chấp “ngầm” thì không dễ dàng gì để nắm bắt được. Ví dụ như việc tranh chấp lối đi; hàng rào; đường thoát nước với hàng xóm;…

Những tranh chấp này rất có thể, bạn không được nghe người bán nhắc tới nhưng thực tế là đến khi bạn xây dựng nhà ở hay dọn về sinh sống mới thấy sự bất tiện; hoặc có thể sẽ bị hàng xóm gây khó dễ hay ngăn cản việc xây dựng của bạn.

Có lẽ bạn cần thời gian để hỏi những thông tin từ hàng xóm xung quanh. Cũng có thể hỏi Uỷ ban nhân dân phường; xã nơi có đất để được cung cấp những thông tin về tranh chấp này. Nhiều khi Uỷ ban nhân dân phường xã cũng có thể nắm rõ và đầy đủ các thông tin này.

Đất có đang nằm trong hồ sơ vay nợ, thế chấp hay không?

Đây cũng là một lưu ý khi mua đất rất quan trọng mà bạn cần phải quan tâm. Bạn sẽ phải kiểm tra xem sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng chưa. Cách kiểm tra đó là bạn sẽ xem ở bìa 4 hoặc bìa 3 của tờ sổ đỏ. Nếu đã thế chấp thì sẽ có đầy đủ thông tin thế chấp; hoặc có thể đính kèm một tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp; có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký.

Cũng có trường hợp người bán cố tình muốn giấu thông tin thế chấp; họ tháo tờ thông tin thế chấp ra. Do đó, bạn hãy quan sát xem ở một góc; hoặc cạnh nào đó có sổ đỏ chỉ có một nửa dấu giáp lai thì cần phải xác minh lại. Tuy là trường hợp này khá hiếm gặp nhưng sẽ không phải là không có.

Kiểm tra thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)

Những thông tin về bên chuyển nhượng mà bạn cần phải biết như sau:

+ Quyền sở hữu đất: Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu là người được ủy quyền thì phải bắt buộc có hợp động ủy quyền công chứng hợp pháp)

+ Khu đất đó đã được tách thửa hay là chưa: Hãy xem xét khu đất đó là do mấy người đứng tên. Đây là một điều khá quan trọng bạn cần tìm hiểu kỹ nếu như không muốn trong quá trình mua bán xảy ra sự tranh chấp.

Lưu ý khi đặt cọc khi giao dịch mua bán đất

Đây được coi như là một văn bản để cam kết quá trình mua bán. Bên mua sẽ chuyển trước 1 số tiền theo thỏa thuận của 2 bên để đảm bảo quyền lợi về mặt pháp luật trong một số trường hợp như:

+ Bên bán từ chối giao dịch: Phải trả lại cho bên mua đủ khoản tiền đặt cọc, kèm theo là một khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị đặt cọc bên mua bỏ ra.

+ Bên mua từ chối giao dịch: Theo như điều khoản trong hợp đồng thì bên mua sẽ mất cọc cho bên bán

+ Nếu hợp đồng được giao kết: Bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc cho bên mua hoặc được tùy theo thỏa thuận của 2 bên.

Hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng và chặt chẽ để tránh những vấn đề nảy sinh sau này.

Lưu ý giấy tờ công chứng khi mua đất

Giấy tờ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng ở cơ quan có thẩm quyền (Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) tránh các trường hợp phát sinh vấn đề về mặt pháp lý. Đặc biệt; bên mua tuyệt đối không nên mua đất dưới hình thức là vi bằng “giấy viết tay”; vì hình thức này không được pháp luật công nhận nếu như có nảy sinh vấn đề.

Hợp đồng giao tiền, giao giấy tờ và hồ sơ gốc

Khi 2 bên thực hiện sang tên sổ đỏ; để tiết kiệm thời gian nhất có thể đến văn phòng công chứng. Tại văn phòng công chứng, cán bộ sẽ hướng dẫn cho đôi bên cần chuẩn bị những giấy tờ gì.

Ngoài ra, tại văn phòng công chứng thì còn có khả năng liên hệ với những văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng. Bên cạnh đó; chi phí sang tên cũng sẽ được thấp hơn so với làm ở các văn phòng luật sư…

Bài viết trên đây xin gửi đến Quý bạn đọc những lưu ý khi mua nhà đất để tránh rủi ro.  Hy vọng với thông tin này sẽ giúp bạn hoàn thành các giao dịch nhà đất an toàn và thành công tránh những sai lầm không đáng có.